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市場綜述
《利用集體建設用地建設租台中通馬桶價錢賃住房試點方案》
房地產自1998年以來的重大改革
漢紙妹
第一、這意味著中心城市樓市發生瞭巨大變化，不僅僅是“租售並舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。商品房將成為有錢人的遊戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。
第二、大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，隻要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。
第三、“集體建設用地租賃住房”主要在郊區，對郊區房價影響較大。
宏觀市場1
政策環境
全國13個城市納入集體建設用地建設租賃住房試點
8月20日，西安市政府為解決“落戶難”問題，制訂本市住宅小區立戶工作規范。本市住宅小區指新建商品房住宅小區、城(棚)改安置住宅小區、單位自建住宅小區和租賃型保障房住宅小區。
8月28日，國土部、住建部聯合發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣佈北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市將開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。這13個城市，為中國核心城市，可見中央建立“租售並舉”住房體系的決心之大。 在中央層面密集推動下，各地政府積極響應，深圳、杭州陸續出臺住房租賃試點方案。
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經濟環境 8月PMI為51.7% CPI同比漲1.8% PPI同比漲6.3%
8月份，中國制造業采購經理指數（PMI）為51.7%，為年內次高點，比上月上升0.3個百分點，已連續13個月在榮枯線以上。
8月份，全國居民消費價格指數（CPI）同比上漲1.8%，環比上漲0.4%。
8月份，工業生產者出廠價格指數（PPI）同比上漲6.3%，環比上漲0.9%。1-8月平均，工業生產者出廠價格同比上漲6.4%，工業生產者購進價格同比上漲8.4%。
總體來看，8月我國經濟穩中向好態勢持續發展。
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行業動態 本月行業成交及新聞動態
1、萬達內部大調整 ，告別房地產走上輕資產之路。 8月10日，萬達集團發文稱，萬達賣掉的是酒店資產，但保留瞭酒店管理公司；萬達賣掉瞭萬達城91%的股權給融創，但依然是萬達城品牌擁有者和經營管理者。萬達告別瞭房地產，從此大步走上輕資產之路。2、當代置業牽手惠爾集團進駐高陵。8月11日上午在北京，當代置業與陜西惠爾集團合作簽約儀式舉行，雙方將合作開發渭城風景項目二期。3、雅生活集團獲綠地10億入股，雙品牌驅動戰略開啟。繼今年6月雅居樂雅生活服務股份有限公司收購綠地集團全資子公司——上海綠地物業服務有限公司100%股權後，近日，雅生活集團與綠地集團再次達成深層次戰略合作關系——綠地集團10億元戰略入股雅生活集團，取得20%股份，成為雅生活集團長期戰略性股東。4、阿裡巴巴將在西安設立西北總部。8月19日陜西西安舉辦的首屆世界西商大會上，阿裡巴巴集團董事局主席馬雲表示，將在西安設立阿裡巴巴西北總部，更好地支持“一帶一路”建設和西部大開發。5、藍光集團與蓮湖區和老城根公司簽署合作協議。蓮湖區政府與藍光集團就大興北廣場項目簽訂合作協議，藍光在西安的第二個項目將落戶紅廟坡板塊。
樓市觀察1
西安房地產市場分析
2017年8月西安市土地市場
2017年8月西安市土地供銷及樓面價走勢圖
8月西安市土地成交面積為1252畝、土地成交均價284萬元/畝，住宅樓板均價2518元/㎡。據統計， 2017年8月，西安市共推出掛牌土地24宗，推出土地面積196.7萬平方米，環比上漲151.5%，同比上漲238.1% ；共成交土地25宗，共成交面積83.46萬平方米，環比下滑14.7% ，同比上漲18.3%。
2017年8月西安市土地成交屬性分析
8月西安市土地成交中，住宅（含商業）成交面積為43.69萬㎡；住宅用地成交面積37.5萬㎡；商業用地成交面積37.92萬㎡ 。住宅用地位於經開、未央、灃東、灞橋。商服用地主要位於滻灞、曲江、臨潼。科教、交通用地分別成交1宗，分別位於經開和航天新城板塊。
8月各區域土地成交情況
8月，未央、曲江、灃東成交量位居前三甲，分別達28.83萬㎡、15.17萬㎡、11.84萬㎡，較上月均呈上漲之勢。未央區共推出5宗土地，其中，鳳城八路以南的三宗地連為整塊，被西安源鑫置業以11190萬元摘得。曲江以商服用地成交為主，植物園西側220畝低密度商業地塊被曲江建設集團10.13億元摘得。灃東成交一宗優質住宅用地，最終由碧桂園 “最高限價104300萬元+住宅現房銷售面積274849平方米+廉租房異地配建費83463萬元（1850元/平方米X 451150平方米）”的條件競得。
重點成交地塊分析
商品房數據 8月西安商品房市場量價齊跌
2017年8月份西安市商品房新增供應面積150.2萬㎡，環比下滑10.9%，同比上漲6.6%；商品房銷售面積93.89萬㎡, 環比下滑16.8%，同比下滑33.3% ；8月份商品房銷售均價10534元/㎡，環比下滑5.9%，同比上漲35.1%。總體來看8月西安商品房市場呈現瞭供、量、價齊跌的態勢。
8月西安商品房庫存量持續減少
截止2017年8月末西安商品房庫存為2086.68萬平米，比上月減少75.88萬平米，較去年同期減少791萬平方米。從上圖可以看出，隨著上半年大力去化，庫存面積持續下降，去化周期為12個月，較年初下降2個月。
8月西安商品房各區域供銷價情況
8月份西安市商品房新增供應面積排名前三的區域是高新、城西、曲江 ，分別為36.31萬㎡、34.78萬㎡和26.89萬㎡；8月份商品房成交量排名前三的區域是經開、曲江、城西，分別為16.03萬㎡、14.76萬㎡和13.94萬㎡ ；曲江成交價格依然位居首位，成交均價為12984元/㎡。
商品住宅數據 8月西安商品住宅量價均呈下滑態勢
8月份西安商品住宅新增供應面積98.06萬㎡，環比下滑13. 47%，同比上漲24.04%；商品住宅銷售面積51.85萬㎡，環比下滑21.82%，同比下滑58.33%；8月份商品住宅銷售均價7944元/㎡，環比下滑3.88%，同比上漲14.34%，8月住宅市場同樣呈現量價齊跌態勢。本月受偏遠低價項目如華宇時間城、西港碧水灣等集中備案影響，成交價格下滑明顯。
8月西安商品住宅去化周期上漲
截止2017年8月末西安市商品住宅庫存量為646.63萬㎡，比上月減少36.92萬㎡，從上圖可看出，近兩年住宅庫存量整體呈下滑態勢。去化周期為6個月，較上月增加瞭1個月。自2015年10月來，住宅供應量小於銷售量，住宅去化周期明顯減少。2017年6-8月，住宅供應量高於銷售量，傳統淡季影響下，本月住宅去化周期回升至6個月。
西安商品住宅各面積段成交占比情況
8月份西安市住宅各面積段成交占比中，90-120㎡成交依然最大，占比為31%，但較上月下滑5個百分點；其次是70㎡-90㎡，占比為26%，較上月增加8個百分點；排在第三的是 120-140㎡，占比為15%，較上月下滑3個百分點。自628政策頒佈後，西安住宅市場投資客劇減，同時房貸利率的上浮也使得改善型客群推延計劃，本月首置剛需人群成主力大軍，帶動70-90㎡戶型面積段的攀升。
8月西安商品住宅各區域供銷價情況
8月份西安商品住宅新增供應面積排名前三的區域是城西、高新和經開，分別為24.88萬㎡、18.84萬㎡和13.62萬㎡；8月份商品住宅成交面積排名前三的區域為經開、曲江和城西，分別為9.89萬㎡、8.22萬㎡和7.58萬㎡ ；價格方面，高新以12251元/㎡居首位，其次是曲江，為9971元/㎡。
西安商品住宅8月成交面積熱力圖
西安商品住宅8月成交單價熱力圖
商業數據 8月西安商業市場成交量價齊跌
8月份西安商業新增供應面積17.78萬㎡，環比上漲1.25%，同比下滑3.84%；商業銷售面積17.36萬㎡ ，環比下滑23.29%，同比上漲147.29%；8月份商業銷售均價為20312元/㎡，環比下滑9.22%，同比下滑0.14%。8月份商業整體呈現瞭量價齊跌態勢。
8月西安商業庫存及去化周期情況
截止2017年8月末西安市商業物業庫存量為673.62萬平米，去化周期為68個月。從上圖可以看出，近兩年來西安商業物業庫存持續處於高位，去化周期也一直在60-80個月左右徘徊。
8月西安商業各區域供銷價情況
2017年8月份西安市商業物業新增供應面積排名前三的區域是高新、經開和滻灞，分別為6.67萬㎡、3.96萬㎡和3 萬㎡；8月份西安商業成交量排名前三的區域是城北、經開和曲江，成交面積是3.67萬㎡、2.8萬㎡、2.68萬㎡；曲江以25832元/㎡領先商業成交價格，其次是城東23992元/㎡和滻灞23789元/㎡。
西安商業8月成交面積熱力圖
西安商業8月成交單價熱力圖
辦公物業數據
8月西安辦公市場量價齊漲
8月份西安市辦公物業新增供應面積2.17萬㎡，環比下滑86.9%，同比下滑89.16% ；辦公銷售面積14.55萬平米，環比上漲2.68%，同比上漲125.23%；8月份辦公物業銷售均價11078元/㎡，環比上漲3.02%，同比下滑2.89%。8月份西安辦公物業呈現量價齊漲態勢。
8月西安辦公物業庫存及去化周期持續下降
截止2017年8月末西安市辦公物業庫存面積243.19萬㎡，較上月減少瞭7.31萬方平明，較去年同期減少79.37萬㎡。本月去化周期為17個月，較上月減少1個月。從圖上可以看出，辦公市場去化周期呈持續下滑之勢。
8月西安辦公物業各區域供銷價情況
8月份西安市辦公物業僅高新區有新增，新增量為2.17萬；8月份西安辦公物業成交面積排名前三的區域為高新、城西和城南，成交面積分別為4.35萬㎡、3.07萬㎡、2.08萬㎡；價格方面曲江居首位為15000元/㎡，其次是滻灞12998元/㎡、高新12378元/㎡。
西安辦公7月成交面積熱力圖
西安辦公8月成交單價熱力圖
銷售排行 2017年8月份西安商品住宅項目銷售業績排行榜
8月西安市商品住宅TOP20項目備案面積合計20.99萬平米，在全市商品住宅備案面積中占比40%，與上月持平。本月住宅台中馬桶不通TOP20入榜門檻較上月下滑瞭26.3%。本月TOP20備案面積在3萬㎡以上的項目有1個，與上月一致。從上榜項目來看藍光公園華府連續兩月位於榜單前三，碧桂園鳳凰城連續三月熱銷。從區域分佈看，8月商品住宅TOP20中，滻灞占4席，領跑全市。新晉榜項目共14個，有亮麗花園、金地藝華年、陸港金海岸、融創星美禦等。
2017年8月份西安商業項目銷售業績排行榜
8月西安市商業TOP20項目備案面積合計113743平米，在全市商業備案面積中占比66%，較上月下滑10個百分點。本月商業TOP20入榜門檻較上月下滑4.6%。從項目來看西安華南城已連續8個月入圍榜單，從區域分佈看，8月商業TOP20中，滻灞、曲江、經開分別占據4席。新晉項目15個，包括陽光北郡、金輝世界城、西安淘寶生態城等。
2017年8月份西安辦公項目銷售業績排行榜
8月西安市辦公TOP20項目備案面積合計97421平米，在全市辦公備案面積中占比67%，比上月增長3個百分點。本月辦公TOP20入榜門檻較上月增長4.4%。從入榜項目來看華潤二十四城、高新大都薈已連續4個月入圍。從區域分佈看，8月辦公TOP20中，高新占據7席，領跑全市。新晉項目12個，包括華商豪盛旺座城、恒天國際城、華遠錦悅等。
開盤數據 西安市商品房開盤新推量走勢圖
8月份監測西安開盤項目數量19個，較上月少瞭2個。從分城區來看，曲江新開6盤，以35%位居第一；其次是高新區，新開3盤，占比為18%。本月新開盤項目共推出4100餘套房源，平均去化率為51%。從供應市場來看，8月為傳統淡季，房企推盤節奏略有放緩。
西安市場小結 漢紙妹
8月西安土地供應激增之勢，但供應類型基本為工業用地，住宅與商服用地供應均有所下滑；土地成交量較上月微縮，但商業用地成交表現突出，占全市45%；整體樓面地價受灃東、曲江、大明宮等地塊成交價格拉動，月均樓面價呈上揚之勢。
在傳統銷售的淡季，西安商品房市場供應量及交易量雙雙延續自上月來的下滑態勢，同時，由於部分低價項目及保障房項目的集中備案拉動，本月商品房成交均價轉勢下滑，環比下滑5.9%。隨著商品房市場供銷的變動，本月各物業去化周期也變化不一。近3個月來住宅市場供應量明顯大於銷售量，使得本月住宅去化周期重回6個月；商業物業供應持續攀升，去化周期也波動不定，基本在60-80個月左右徘徊；而在大西安建設下，寫字樓市場需求激增，去化周期持續減少。
目前，全國在多地積極響應中央調控，逐步出臺當地調控新政，西安也呼之欲出，預計接下來的“金九銀十”期間，西安樓市交易將平穩過渡，不排除量價再度小幅下滑。
證券簡稱：美城股份
證券代碼：839519
美城，新征程！
合作電話：（029）86115500-8839
美城股份是西安本土成立最早、歷時最長的專業房地產綜合服務商，主營業務有營銷代理、前期咨詢顧問等。
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